土地を持っている人は、一度くらいアパートの経営の話を持ちかけられたことがあるかと思います。
農家か何か、とりあえず土地を沢山持っている人は、やっぱりその土地だけの税金を納めるだけでも結構お金がかかってしまいます。
なので手放す以外の選択肢があるのなら、お金を生むように活用してみようと考える人も多いようです。でも、アパート経営は決して楽ではないということを覚えておきましょう。
例えばよく聞く会社の名前なんかでは、みんな無条件に信用してそこでアパートを借りようと思いますよね。
なのでアパート経営はやりやすいんですよという話を持ちかけられた人も、利益の何％を納めれば大手の名前を貸してくれるんだとおもい、安易な気持ちで始めてみる人も多いようです。
土地を持っている人は、そのうちのひとつの土地が家賃収入として利益を生むのなら・・・と信じてアパートを建てて始めてみるものの、環境や地域の問題なのか、何が原因かもわからないまま、なかなか思うように入居者が現れずに結局赤字に・・・というパターンがよくあるのも事実のようです。
しかも家賃収入がなくても、会社的には看板を出してもらっているだけで宣伝になりますから、そこから利益があれば更に収入もあるし、メリットだらけというわけなので痛くもかゆくもありません。
そうならない為にも、思い通りに使われないように、本当にいい条件かどうかをしっかりと見極めて始めなければ、どうしようもない土地を更にどうしようもない状況にさせてしまうかもしれませんよ。
アパート経営はデメリットが多いと考えておけば無難です。経営していくにはデメリットもあるという覚悟を決めて、土地活用していきましょう。
前回は土地活用のひとつ、アパート経営のメリットについてお伝えしました。
しかしアパート経営といってもデメリットもあることを必ず頭に入れておきましょう。
こんなはずじゃなかった。。。ということも、デメリットをよく知っておくことで事前に回避できるかと思います。
アパート経営の1番のデメリットといえば、空き室がある場合です。
土地を活用する前に、まず自分の土地が立地条件としてはどうなのかを考えなくてはいけませんね。
土地付きの物件を購入してアパート経営をするのであれば、立地条件の良い物件を選べばよいのですが、自分の土地活用としてアパート経営を行うのであれば、立地条件のほかにも建物の設計などをよく考えて計画を立てなければいけません。
借りる人がいないことには、家賃収入は得られません。
またアパートはずっと建てた状態を維持できるわけではありません。
必ず老朽化するものです。
修繕の問題が発生します。
毎月得ることができる家賃収入からその分を積み立てしておく必要があります。
現在は低金利ですので、将来金利が上がったときには、返済が厳しくなることも予想できます。ですから、住宅ローンを組む際には無理な借り入れをすると、金利が上昇した場合には、投資による収入が少なくなるといったデメリットもあることを覚えておきましょう。
いずれにしても、アパート経営には専門の知識も必要となってきますので、信頼できるパートナーとなる企業をみつけることが成功の鍵かもしれません。
土地を活用して、アパート経営も可能です。
今回はアパート経営についてお伝えしていきます。
アパート経営は、様々な金融商品とは違って、長期に渡って、収入が得られる資産運用となります。
土地をもっているとなると建物に部分だけの資金が必要となるだけですので、少ない金額でアパートを経営することが可能となりますね。
節税効果や相続税対策などもメリットとなります。
しかし、アパート経営のような不動産投資にはデメリットも存在することをよく知ってから行いたいですね。
まず、アパート経営のメリットをあげていきましょう。
年金に期待できない昨今、家賃収入があれば、老後の生活が潤うことでしょう。
アパート経営することで毎月収入があるということは、老後に公的年金にプラスして私的年金を確保できるということがメリットとなります。
また、アパート経営で土地活用する場合、手持ちのお金がなくても、住宅ローンを利用することで可能となります。少ない資金から始められますし、ローンが終了したころには、多くの家賃収入が利益となります。
そのほかには、固定資産税、相続税、所得税、住民税などが軽減され、節税効果が高いこともメリットのひとつです。
また、住宅ローンを利用して建物を建てた場合には、生命保険に加入することになります。
ローンを組んだ本人に万が一のことがあった場合はローンの残額はその生命保険によって清算されますので、残された家族にローンが残ることはなく、アパートだけが残り、継続して安定した家賃収入を得ることが可能となります。
土地活用の方法として駐車場経営をしようと思ったら、まずは駐車場の種類を把握しておきましょう。
なぜなら、駐車場の種類によって、税金面で大きな違いがあるからです。
■ 土のままの青空駐車場の場合
土のままということは単純に空き地利用をしている駐車場になります。
もちろん何の舗装もしてませんので、駐車場料金は高く取れませんね。
よほど近くで便利だという方は借りられるかもしれませんが、周辺にあちこち駐車場が存在するなら、少々料金が高くでも舗装されている便利な駐車場のほうが魅力的でしょう。
数年後に土地を売却するような予定があるのでしたら、構いませんが、例えば１０年を超えて駐車場経営として土地活用をしようとお考えでしたら、せめてアスファルトの舗装がよいのではないかと思います。
■ アスファルト舗装の青空駐車場の場合
土のままの駐車場よりアスファルト舗装されているだけで、1000円2000円程度多く駐車料金がとれるかと思います。アスファルト舗装をした場合は相続税法では小規模宅地の特例を選択することができますので、税金が減額されます。
200㎡までなら土地の評価は５０パーセント減額となります。
条件は、建物や構築物の状況は環形なく、建物用の敷地であり、対価を継続的に得ている場合となっています。
しかし、現在土のままの土地でしたら、アスファルトにする初期費用が必要となります。
ですから、長く土地活用として駐車場経営をお考えでしたら、アスファルト舗装の駐車場をおすすめいたします。
土地を活用する１番一般的な方法として思い浮かぶのは、駐車場ではないでしょうか。
１番簡単にできるのが駐車場経営でしょう。
実際に土地活用で駐車場の経営をした時のメリットを考えてみましょう。
まず、ある土地を活用するのでお金を借りる必要がありませんね。
また、相続のときには、分割もしやすいので、わりと簡単に相続が行えるかと思います。
また、利用者の滞納が少ないのが駐車場の料金ともいわれています。
駐車場を経営する際のメリットはこんなもんでしょうか。
メリットがある反面でデメリットもあります。
駐車上では固定資産税や所得税の優遇措置が少ないのと、更地での評価となるので、相続する際には税金の対策ができないということがデメリットとなるでしょうか。
でも、固定資産税をただ支払うだけでなく、その分駐車場収入が入って、固定資産税の支払いにあてられるという考えで駐車場経営の土地活用をされる方もいらっしゃるでしょうね。
税金の面で土地活用を利用するならば、駐車場ではなく住宅などで活用したほうが良いかと思います。
しかし、現在更地であり、いますぐ何か転用を考えていなくても、いずれ。。。とお考えであれば駐車場経営は有効ではないでしょうか。
しかし、駐車場経営は簡単に始められますが、トラブルもあります。
安易に考えないで、経験者の方からの意見も聞きながら、十分計画して取り組みたいものです。
また、税金面でも駐車場の形態によって差がありますので、まずは駐車場の種類を把握して駐車場経営をしていきましょう。
土地活用の方法のひとつに定期借地というものがあります。
土地の所有権はそのままに、土地を貸してそこを活用する権利を与えるというもの。
土地活用をするにできない所有者に代わって、借主が活用してくれるという有効的な方法のように感じられますが、この定期借地には様々な問題がありました。
活用しているのが誰であれ、権利が強いのは本来の土地所有者のように思われるかもしれませんが、実は過去においてはまったく逆でした。
賃貸契約の期間を過ぎて所有者が土地を返すよう要求しても、まだ活用中だと借主に言われては強く出れなかったのです。
もし土地活用のために建物が建てられていると、解体費用などが請求されますからね。
そのため、いつまで経っても土地を返してもらえず、所有者は泣き寝入りするしかありませんでした。
・・・それが過去のことです。
そんな立場の弱い所有者を救済すべく出来たのが、定期借地権です。
内容は簡単。
契約期間が満了すれば必ず土地を返してもらえるという権利。
これは土地の有効活用を促進する効果ももたらしています。
上記で定期借地を行えば有効活用されているかのように述べましたが、定期借地権が成立していない当時は逆効果となっていました。
というのも、貸してしまうとなかなか返してもらえないと危惧した所有者が、土地を貸さずにただ保有するようになっていたためです。
しかし、定期借地権がある今、そんな心配もありません。
無意味に土地を貸し続けることもなく、循環的に土地活用が進められるようになったのです。
ここ近年、社会は急激に変化してきています。
産業構造がどんどん変化するにつれて、かつて賑わっていた地域が見る影もなくなってきました。
少子高齢化も手伝って地方の過疎化はどんどん進みつつあります。
土地活用を必要としながらも、何の手もつけられていない土地は今や珍しくありません。
そんな土地を“放棄地”または“遊休地”と呼ぶのですが、これらは今後もますます増えていくと予想されているのだとか。
放棄地や遊休地が多いと、地域的な活力が低下し、犯罪や災害を誘発します。
このような状況を打破し対策を取るために、財団法人都市みらい推進機構が数年前から行っている事業があります。
それが「土地活用モデル大賞」なるもの。
放棄地や遊休地における数々の課題に対処するために行われた土地の有効活用を審査・受賞する取り組みです。
「土地活用モデル大賞」で受賞された事例は優れた模範的な土地活用の事例とされ、国土交通大臣賞などが表彰されます。
こうして土地活用の取り組みが普及するよう図られているのです。
「土地活用モデル大賞」は前年度で6年目を迎えました。
国土交通大臣賞に東京都江戸川区の「篠崎駅西部地区連鎖型土地区画整理事業」が、都市みらい推進機構理事長賞に東京都千代田区の「丸の内パークビルディング・三菱一号館」、及び神奈川県横浜市中区の「黄金町地区における高架下活用及び小規模店舗転用によるまち再生プロジェクト」が、ほか北海道や鹿児島県など日本各地の土地活用例が表彰されています。
あなたの街にも放棄地や遊休地があるなら、この機会に土地活用を行い、入賞を目指してみてはいかがでしょうか。
土地を持っていると聞くと、それだけでどこかの有力者のように感じられます。
土地を持っていることが一種のステータスで、お金持ちのように思われることだってあります。
しかし、現実はそうでもありません。
ただ持っているだけの土地は資産にはならないのです。
資産どころか負担にさえなる可能性もあり・・・その負担をものともしない経済状態にあるならお金持ちと考えられるのでしょうが、実際は負担をなんとか軽減したいと思うものですよね。
その負担軽減のために行うのが土地活用ですが、活用するためにも資金を投入する必要がでてきます。
もし活用できないのであれば、持っている土地を売る方法も。
売却すればその分のお金が手元に入りますし、そのお金を今後どう使っていくかも考えなくてはなりません。
これも、立派な活用方法のひとつです。
土地を持っていることでかかる負担、そして軽減されることとは、皆さんもご存知の通り税金関係のことです。
まず、土地には固定資産税や都市計画税がかかるのですが、売却すればこれらを負担する必要がなくなります。
また、相続税に関してですが、土地を売却して得た収入を納税資金に充てることもできるでしょう。
ただし、売却して得た収入そのものにも相続税が課せられます。
これらのようなメリットがある反面、やはり土地の売却にもデメリットがあります。
デメリットのひとつめは、何といっても収益の可能性を失うことですね。
売却以外の方法で土地活用すれば収益を得る可能性も高まるところですが、土地そのものを手放すと可能性はゼロとなります。
また、譲渡税というものが発生するので注意が必要です。
これから土地活用を行っていくなら、いくつかの要因を分析して活用方法を考えていかなくてはなりません。
要因は以下の3つです
1、人的要因
土地活用の人的要因とは目的のことです。
何のために、どうなると良いのかといったことを、次の項目ごとに明確にします。
1－1、方針や期間といった土地活用の考え方
1－2、収入や節税といった土地活用の目的
1－3、土地活用のための資金状況
2、個別的要因
土地活用の個別的要因とは、土地や周辺の状況を指します。
状況とは、土地利用に関する法的規制もあれば土地ならではの自然的特性もあり、それらによって用途が異なってくるので、細かく把握しておかなければなりません。
2－1、立地要因（地形、面積、形状、用途、間口、等々）
2－2、環境要因（人口、交通、他施設、他競合建物、相場、等々）
3、経済的要因
土地活用の経済的要因とは、すなわち社会情勢のことです。
土地活用とはいえ金利変動も少なからず収益に影響してくるので、事業資金をローン等でまかなうなら注意が必要です。
また、節税対策が土地活用の目的のひとつなら税制に明るくなくてはいけません。
3－1、金利動向
3－2、経済情勢
3－3、税制動向
3－4、賃貸需要
以上のうち、人的要因と個別的要因は土地に建てる建物等の利用方法を考えるために必要ですし、経済的要因は事業方式を考えるために必要となります。
土地活用のためには、様々な側面から検討して最も有益な方法を判断しなくてはなりません。
引き続き、土地活用のプランをご紹介いたします。
土地活用その5■定期借地として利用
メリット・・・借り入れは不要です。保証金が入ります。節税効果も高いままです。
デメリット・・・定期借地は土地活用の中でも長期活用の部類に入ります。土地活用を行っている間は他の転用ができません。
土地活用その6■駐車場を経営する
メリット・・・比較的売却や転用がスムーズなプランです。駐車場としての整備は投資資金も少なく済みます。
デメリット・・・投資資金は少ないのですが、固定資産税は高いです。居住用と土地と比較するとなんと6倍！（汗）
コインパーキングで駐車場用の土地を募集する看板を何度か見たのを思い出しました。
地域によっては需要が高いと思われます。
土地活用その7■アパートを経営する
メリット・・・相続税対策にもなりますし、老後の収入を安定させる目的としても有効です。また、建物としては投資額も少ない方です。
デメリット・・・アパートを建てても空き室のままでは家賃収入を得られません。ここ数年、特にアパートの入居者が減りつつあります。
土地活用その8■マンションを経営する
メリット・・・節税対策の効果大です。高度な土地活用としても魅力的。
デメリット・・・こちらも定期借地と同様長期活用となります。相続の分割などには不向き。
土地活用その9■商業施設を建てる
メリット・・・商業施設にもいろいろありますので、立地に合わせた活用が可能です。
デメリット・・・景気の影響をダイレクトに受けてしまうので、場合によっては途中解約しなくてはならない可能性も。
土地活用その10■福祉や医療の施設を建てる
メリット・・・現在需要が高まってきている土地活用のプランです。社会貢献としても自慢できます（笑）
デメリット・・・福祉や医療に関する知識や技術が必要となります。